راستی آزمایی ادعای کاهش قیمت مسکن/ کدام مناطق تهران نرخ نزولی شد؟

به گزارش خبرنگار مهر، اگرچه مسئولان وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه املاک اواخر ابان ماه از کاهش قیمت مسکن خبر داده بودند اما بررسی امار رسمی منتشر شده نشان می‌دهد کاهش قیمت فقط در معدودی از مناطق تهران رقم خورده و میانگین قیمت‌ها همچنان با افزایش همراه بوده است؛ ضمن اینکه این کاهش قیمت نیز عمدتاً ناشی از افت شدید تعداد معاملات و کاهش انتظارات تورمی، ناشی از افت قیمت ارز، بوده و نمی‌توان این کاهش قیمت را به اثرگذاری سیاست‌های دولت در حوزه مسکن نسبت داد.
وزیر راه (۲۰ آبان): قیمت مسکن نزولی است
وزیر راه و شهرسازی ۲۰ آبان ماه در حاشیه مراسم الحاق ۱۲۲ دستگاه ناوگان تولید داخل به شبکه ریلی در جمع خبرنگاران درباره تأثیر کاهش قیمت ارز بر قیمت مسکن، بیان کرد: از سال ۹۷ تا کنون قیمت مسکن نظیر سایر کالاها متأثر از تحولات ارزی افزایش یافت و با ریزش قیمت ارز و طلا، باید قیمت‌هایی که با ارز افزایش قیمت داشته‌اند، برگردند اما متأسفانه چسبندگی قیمتی هم وجود دارد.
وی تأکید کرد: همان طور که قیمت خودرو با کاهش قیمت ارز برگشت، باید دیگر قیمت‌ها هم که بی دلیل بالا رفته بودند و متأثر از عرضه و تقاضا نبودند، برگردد؛ اخبار و رویدادهایی را مشاهده می‌کنیم که حاکی از آن است که قیمت مسکن روند نزولی را طی می‌کند.
رئیس اتحادیه املاک: قیمت مسکن افت ۱۵ درصدی داشت
پس از این اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی، مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز ۲۷ آبان ماه در گفت وگو با شبکه خبر از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در پایتخت خبر داده بود.
وی گفته بود: در روزهای اخیر شاهدیم که قیمت‌های پیشنهادی ملک، بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و انتظار افت بیشتر هم دور از ذهن نیست.
رد ادعای کاهش شدید قیمت مسکن با آمار اعلامی بانک مرکزی
با این حال انتشار گزارش بازار مسکن در آبان ماه امسال از سوی بانک مرکزی که منبع آن، سامانه املاک و مستغلات وابسته به اتحادیه مشاوران املاک بوده، چندان با این ادعا همسو نیست.(جزئیات گزارش بانک مرکزی)
بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ۲۷ میلیون و ۱۹۳ هزار و ۱۰۰ تومان بود ولی در مهر ماه امسال، ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بود که سبب شد این شاخص با رشد ۱.۸ درصدی همراه شود.
ضمن اینکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان ماه سال گذشته، ۱۲ میلیون و ۴۶۳ هزار و ۷۰۰ تومان بود که با این حساب، قیمت‌ها در آبان ماه امسال نسبت به آبان پارسال رشد ۱۱۸.۲ درصدی داشته است.
تعداد معاملات ناگهان نصف شد
آنچه سبب شده تا از رشد فزاینده قیمت مسکن در آبان ماه امسال کاسته شود، کاهش ۴۸ درصدی معاملات مسکن نسبت به مهر ماه است که نشان دهنده کاهش شدید عطش خریداران برای سرمایه گذاری در مسکن برای جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی آنهاست که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، این موضع در پی کاهش قیمت دلار رخ داده است.
به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، افت قیمت اوراق تسهیلات مسکن به کانال ۶۰ هزار تومان در یک هفته اخیر نیز حاکی از کاهش تقاضای خرید مسکن بوده است. از بین رفتن تورم انتظاری و پیش بینی احتمال ادامه رکود غیر تورمی در بازار مسکن از دیگر دلایل عدم تمایل خریداران مسکن به حضور فعالانه در این بازار است.
برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند بروز نشانه‌های رشد در بازار سرمایه و افزایش شاخص بورس در هفته‌های اخیر و ادامه روند نزولی سکه و ارز – هرچند با شیب بسیار ملایم- می‌تواند نمایشگر افزایش اقبال به بازار سهام و خروج تدریجی سرمایه گذاران از بازارهای سکه و ارز و مسکن باشد.
تعدادی از کارشناسان بازار مسکن هم بر این اعتقادند که اگرچه افت ۴۸ درصدی معاملات مسکن برای نخستین بار بود که در سال جاری رخ داد، اما به نظر می‌رسد در ماه‌های پیش رو، تعداد معاملات مسکن با همین روند ادامه یابد یا حتی اندکی صعودی باشد ولی با توجه به روند کاهشی قیمت ارز، کارشناسان احتمال افزایش قیمت مسکن را بعید می‌دانند؛ به خصوص که در حال حاضر قیمت مسکن با قیمت ارز گره خورده و سایر مؤلفه‌ها – غیر از تورم انتظاری – اثرگذاری کمتری در بخش مسکن دارند.
نکته مهم دیگر این است که اگرچه تعداد معاملات مسکن در آبان امسال، ناگهان به حدود نصف کاهش یافت، اما در مقایسه با آبان سال گذشته که تعداد معاملات، ۴ هزار و ۶۴ فقره بود، رشد ۹.۹ درصدی داشته است.
کدام مناطق تهران با کاهش قیمت روبه رو شد؟
منطقه ۶ با کاهش ۳ میلیون و ۶۴۵ هزار تومان در هر متر مربع، رتبه اول افت قیمت مسکن در فاصله آبان نسبت به مهر امسال را داشته است و رکورد بیشترین کاهش ماهانه متوسط قیمت مسکن در سال‌های اخیر را به نام خود ثبت کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در منطقه یک تهران علاوه بر کاهش ۲۸۳ فقره‌ای معاملات، از قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱ میلیون و ۸۷۰ هزار تومان کاسته شده است.
به نظر می‌رسد علت کاهش متوسط قیمت مسکن در لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه پایتخت، بالا بودن قیمت باشد که افت کمتر از ۱۰ درصدی، سبب اثرگذاری ناگهانی حدود ۲ میلیون تومانی به ازای هر متر مربع می‌شود.
از دیگر مناطقی که با کاهش قیمت مواجه شده، منطقه ۴ با کاهش حدود ۱۴۰ هزار تومان در هر متر مربع، منطقه ۱۳ با کاهش ۱۸۰ هزار تومانی به ازای هر متر، منطقه ۱۸ با کاهش متری ۴۲۷ هزار تومان، منطقه ۲۰ با کاهش متری ۲۲۵ هزار تومان، منطقه ۲۱ با کاهش متری ۱۵۰ هزار تومانی و منطقه ۲۲ با کاهش ۸۱۷ هزار تومان در هر متر مربع؛ بوده اند.
۱۴ منطقه دیگر پایتخت با رشد متوسط قیمت مسکن در آبان نسبت به مهر ماه روبه رو بوده اند.
بیشترین رشد قیمت به مناطق پایین شهر اختصاص داشت
در آبان امسال به جز منطقه ۲ که رشد قیمت حدوداً ۲ میلیون تومانی در هر متر مربع ولی افت ۵۰ درصدی تعداد معاملات را به خود دید، بیشترین افزایش قیمت‌ها به مناطق میانی و پایین شهر اختصاص داشت.
به عنوان مثال، منطقه ۱۰، رشد حدوداً یک میلیون تومانی، منطقه ۱۱ رشد تقریباً ۲ میلیون تومانی، منطقه ۱۲ حدوداً ۳ میلیون تومانی و منطقه ۱۴ رشد ۶۰۰ هزار تومانی به ازای هر متر مربع را داشته اند. تعداد معاملات نیز در این مناطق اگرچه در آبان ماه نسبت به مهرماه، کاهش بود، اما نسبت به افت تعداد معاملات در مناطق پر طرفداری چون منطقه یک، منطقه ۵ و منطقه ۳، چندان قابل توجه نبود.