به گزارش تجارت آوا به نقل از سرویس پژوهش خبرگزاری صدا وسیما: بازار مسکن در یکی دو سال اخیر فضایی بسیار ملتهب را پشت سر گذاشته و به گواه اکثریت قریب به اتفاق کارشناسان، دلیل این پدیده و گرانی لجام گسیخته به دو عامل اصلی عدم تناسب عرضه و تقاضا که ناشی از کوتاهی برخی مسایل در پیاده سازی سیاست های متناسب با نیاز بازار از یک سو و تورم رایج که موثر بر افزایش هزینه ساخت و ساز بوده از سوی دیگر، برمی گردد.
هر چند که در این خصوص تصمیمات اتخاذ شده در حوزه وزارت راه و شهرسازی و طرح‌های تعریف شده نیز صورت گرفته است، اما نتوانسته آن چنان که باید و شاید تاثیری بر روند نزولی قیمت ها در بازار و متعاقب آن افزایش قدرت خرید مردم داشته باشد.
از این رو، جهش قیمت مسکن در دولت سابق که با کاهش قدرت خرید همراه شد، برخی مجموعه‌ها را در ماه های پایانی دولت بر آن داشت تا «طرح مسکن اقساطی» را به عنوان یک راهکار ارایه کنند، اما به دلیل اختلافات و کشمکش هایی که بین وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه تعاونی ها بر سر طرح به وجود آمد، اجرای این طرح را با مشکلاتی روبرو کرده است.
به گونه ای که وزارت راه و شهرسازی طرح مسکن اقساطی را غیرقانونی اعلام کرده و بیان داشته که مجوزی به این طرح داده نشده است و استدلالشان هم این بود که از عنوان طرح مسکن ملی دولت سوء استفاده شده است و از سوی دیگر مدیر اتحادیه تعاون هم بیان داشته که فعالیت ما ارتباطی به وزارت راه ندارد و ما زیر نظر وزارت تعاون هستیم و در دولت چیزی به عنوان طرح مسکن ملی نداریم؛ بلکه طرح های با عنوان «اقدام ملی مسکن»، «مسکن مهر»، «مسکن اجتماعی» و «احیای بافت فرسوده» داشته ایم.
به همین سبب، با موضع‌گیری معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و همچنین اطلاعیه معاونت تعاون وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در مورد طرح اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با عنوان «طرح ملی مسکن اقساطی» حالا با واکنش این اتحادیه، ابعاد جدیدی پیدا کرده است؛ لذا تلاش کردیم تا با بررسی بیشتر مزایا و معایب این طرح و حواشی آن، بیشتر موضوع را مورد توجه قرار دهیم.
سابقه طرح
اتحادیه تعاونی های عمران شهر تهران به عنوان یکی از فعالان عرصه ساخت وساز از مدت ها پیش با مطالعه و بررسی کارشناسی شرایط، در پی یافتن راه حلی برای برون رفت از وضعیت موجود مسکن بود که بالاخره در اواخر سال ۹۹ این اقدامات به نتیجه رسید و در روز ۱۶ اسفند سال ۹۹، در یک نشست خبری ضمن دعوت از مسئولان وزارت راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی که آن‌ها نیز حضور پیدا نکردند، صرفا با اهالی رسانه، از ایده جلب مشارکت مردم برای ارتقای کمیت و کیفیت تولید مسکن در قالب تشکل های مردم نهاد نظیر بخش تعاون، رونمایی کرد.
از اوایل تیرماه امسال که مدیرعامل اتحادیه‌های تعاونی شهر تهران طرح ملی مسکن اقساطی را رونمایی کرد، معاونت مسکن و ساختمان واکنش‌های بعضا عجیبی از خود در قبال این طرح نشان داد. چند روز پس از این اتفاق معاون مسکن و ساختمان اعلام کرد این طرح وجاهت قانونی ندارد.
محمودزاده در این باره گفته بود که شرکت تعاونی تحت‌عنوان طرح ملی مسکن اقساطی، طرحی را معرفی کرده که هیچ گونه ارتباطی با طرح ملی مسکن ندارد و در واقع از عنوان طرح اقدام ملی مسکن سوء استفاده شده است. این مجموعه شرکت‌ها پروژه‌هایی را پیش‌فروش کرده‌اند که کاملا غیرقانونی است و در این خصوص هیچ گونه مجوزی از سوی وزارتخانه به آن‌ها ارائه نشده است. طبق قانون، هرگونه پیش فروش ساختمان و مسکن باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز رسمی داشته باشد.
اختلافات میان اتحادیه تعاونی و وزارت راه و شهرسازی بر «طرح مسکن ملی اقساطی»
تبلیغات اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران برای طرح ملی مسکن اقساطی، از چندی پیش به دلیل استفاده از واژه «ملی» در عنوان طرح با واکنش محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مواجه شد که البته واکنش رئیس این اتحادیه تعاونی را نیز در پی داشت، اما در روز‌های گذشته، معاونت تعاون وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی به عنوان منبع صدور مجوز تعاونی‌ها اطلاعیه‌ای مبنی بر هشدار نسبت به خرید مسکن از این اتحادیه منتشر کرد که به‌زعم اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در آن از عناوین و اطلاعات ناقص و حتی نادرست استفاده شده و برخلاف قانون، سنگ بزرگی پیش پای فعالیت‌های تعاونی در حوزه ساخت‌وساز انداخته است.
در برخورد اول با ماجرای میان وزارت راه، کار و اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، به‌نظر می‌رسد بار منفی شکست‌ها و حتی تخلفات حوزه تعاونی در ۳ دهه اخیر باعث شده از هرگونه ظن مثبت نسبت به عملکرد این تعاونی خودداری شود. حالا این تعاونی در نامه‌ای سرگشاده به معاون تعاون وزارت کار، موضع‌گیری در قبال طرح ملی مسکن اقساطی را نوعی پیروی کورکورانه از حرکتی عنوان کرده که گویی در بخشی از بدنه وزارت راه شکل گرفته و ضمن ابراز تأسف از مانع‌زایی برای فعالیت تعاونی در آخر عمر دولت، خواستار بررسی‌های کارشناسی و حقوقی پیش از ورود به موضوع و پرهیز از خودزنی با صدور امثال این اطلاعیه شده است.
در متن اطلاعیه وزارت تعاون، بررسی‌ها و بازدید‌های میدانی مبنای قضاوت در مورد عملکرد این اتحادیه قرار گرفته و حتی در جایی نام این اتحادیه تعاونی در کنار «اتحادیه تعاونی‌های انبوه‌سازی شهر تهران» آورده شده که چندسالی است به‌دلیل سوءنظارت و تخلفات متعدد هیچ فعالیتی ندارد و گویا فقط برای افزایش حجم مطلب اطلاعیه و شاید مسموم‌کردن فضا برای این تعاونی با هم‌ردیف‌کردن نام آن با یک تعاونی متخلف در متن گنجانده شده است.
در اطلاعیه معاونت تعاون وزارت کار، ضمن اینکه به وابستگی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با نهاد‌های دولتی و حکومتی اشاره شده، برخی تخلفات نیز برای طرح ملی مسکن اقساطی برشمرده شده که در نامه سرگشاده این اتحادیه از یک‌سو وابستگی به نهاد‌ها قویاً تکذیب و از سوی دیگر تخلفات اعلامی نیز به‌کلی خلاف واقع اعلام شده است.
در این نامه با اشاره به مأموریت تعاونی‌ها در تولید و تأمین مسکن طی سند توسعه تعاون مصوب ۱۳۹۲ اعلام شده است که اصلاً این اتحادیه فعالیتی در حوزه پیش‌فروش مسکن ندارد که نیازی به رعایت آیین‌نامه پیش‌فروش باشد، بلکه همان طور که در سایت اتحادیه نیز به‌تفصیل به آن پرداخته شده، پروژه‌های «طرح ملی مسکن اقساطی» با سازوکار عام‌المنفعه و برای تولید و تحویل مسکن با پرداخت اقساطی قیمت تمام‌شده و نه قیمت‌های نجومی بازار اجرا می‌شود؛ به‌عبارت‌دیگر، این پروژه‌ها از جنس سرمایه‌گذاری منطبق با روح مشارکت جمعی تعاون است و مبنای تخصیص واحد‌های پروژه‌ها به سرمایه‌گذاران، نحوه عملکرد ایشان در مسائل مالی و از همه مهم‌تر مبنای تأمین سرمایه توسط افراد، هزینه تمام‌شده تولید (ساخت‌وساز) در طول مدت چندساله پروژه‌هاست و در طول این دوره نیز سرمایه‌گذاران به‌صورت شفاف و منظم در جریان محاسبات مالی و وضعیت اجرای پروژه‌ها قرار می‌گیرند.
با توجه به صحبت های مطرح شده به نظر می‌رسد اجرای طرح ملی مسکن اقساطی مورد نقد مسئولان دولتی نیست. آنچه منجر به ایجاد تنش بین مسئولان دولتی و بخش خصوصی شده تشابه اسمی پروژه‌های طرفین است. بر این اساس باید منتظر بمانیم تا ببینیم شکایت دو طرف از یکدیگر به کجا می‌رسد. اما باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران می‌گوید که ترجیح می دادیم مسئولان وزارت راه و شهرسازی قبل از اقدام به مصاحبه و انتشار اخبار نادرست که منجر به تخریب چهره و جایگاه بخش تعاون شد، تماسی با آن‌ها به منظور اطلاع از طرحشان می‌گرفتند که این اقدام انجام نشده است.
مدیرعامل این اتحادیه همچنین می‌گوید که از ابتدا تاکید داشته تمامی امور مربوط به این اتحادیه تحت نظارت و با مجوز‌های تأسیس از وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی بوده و در صورت تصمیم به انجام اقدامی مرتبط با وزارت راه، قطعا مجوز‌های لازم و قانونی را از آن وزارتخانه نیز دریافت می‌کرد. تجارت‌نیوز وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد.
نقش تعاونی‌های مسکن در ساخت و ساز
طبق پروانه‌های ساختمانی حداکثر ۱ درصد از پروانه‌های ساختمانی صادره به شرکت‌های تعاونی ساخت و ساز مربوط می-شود، از نظر تعداد واحد‌های ساختمانی حدود ۲ درصد از ساخت و ساز‌ها توسط تعاونی انجام می شود که بین ۲ تا ۲.۲ درصد از متراژ مجموع ساختمان های ساخته شده است.
سهم تعاون از ساخت و ساز کمتر از ۵ درصد
بعد از ۸ سال از تصویب سند جامع تعاون کشور، سهم تعاون از ساخت و ساز کمتر از ۵ درصد است.
مزایا و معایب طرح ملی مسکن اقساطی و اجرایی شدن آن
الف- مزایا
*کاهش دوره انتظار خانه‌دار شدن به زیر ۱۰ سال با طرح ملی مسکن اقساطی
خانوار کم درآمد در مرحله اول ۳۰ متر مربع از یک واحد را مشارکت می‌کند و از محل قدرالسهم خودش می‌تواند در مرحله دوم یک واحد کامل را شرکت کند. در واقع دوره انتظار ۱۱۰ ساله با این برنامه به زیر ۱۰ سال کاهش خواهد یافت.
زیرساخت قانونی این کار در بخش تعاون کشور تعریف شده و اساسا تعاون بر مبنای مشارکت جمعی بنا نهاده شده است.
ساختار تعاون در ایران و شرکت‌های تعاون محور پیشینیه بیش از ۱۰۰۰ سال دارند و در تمام کشور‌ها مدل‌های مبتنی بر تعاون وجود دارد. طرح ملی مسکن اقساطی هم می‌تواند به دهک‌های مختلف جامعه خدمات‌رسانی کند و هم اینکه تاثیر بسزایی در کاهش قیمت بازار و کمک به قدرت خرید مردم کند.
اتحادیه بر اساس قانون، شان اجرایی ندارد و نظارت کننده است. اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران مجموعه‌ای از شرکت‌های تعاونی عمرانی و انبوه‌سازی است. شرکت‌های عمرانی می‌توانند روی سازه‌های غیرمسکونی هم فعالیت داشته باشند. مثلا فرض کنید یک مجموعه را می‌خواهیم بسازیم مثلا ۱۰۰۰ واحدی که نیازمند بخش‌های تفریحی، تجاری، وزرش است که تعاونی‌های عمرانی می‌توانند این کار را تصدی کنند.
*کاهش قیمت بازار و کمک به قدرت خرید مردم
زیرساخت قانونی این کار در بخش تعاون کشور تعریف شده است و اساسا تعاون بر مبنای مشارکت جمعی بنا نهاده شده است. طرح ملی مسکن اقساطی هم می‌تواند به دهک‌های مختلف جامعه خدمات‌رسانی کند و هم اینکه تاثیر به‌سزایی در کاهش قیمت بازار و کمک به قدرت خرید مردم کند.
*مناطق مرغوب شهری در طرح ملی مسکن اقساطی
در ﻃﺮح ملی ﻣﺴﮑﻦ اﻗﺴﺎﻃﯽ ﻣﺘﻘﺎﺿﯿﺎن در ﻣﻨﺎﻃﻖ ﻣﺮﻏﻮب ﺷﻬﺮی ﺻﺎﺣﺐ ﻣﺴﮑﻦ ﺧﻮاﻫﻨﺪ ﺷﺪ و اﯾﻦ وﯾﮋﮔﯽ ﺑﺰرگﺗﺮﯾﻦ وﺟﻪ ﺗﻤﺎﯾﺰ آن ﺑﺎ (ﻃﺮح ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻬﺮ)، (ﻃﺮح اﺣﯿﺎی ﺑﺎﻓﺖ ﻓﺮﺳﻮده) و (ﻃﺮح اﻗﺪام ملی ﻣﺴﮑﻦ) در دوﻟﺖﻫﺎی قبل ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﮔﺴﺘﺮدﮔﯽ اﺟﺮای اﯾﻦ ﻃﺮح، ﺑﻪ ﺗﺮﺗﯿﺐ ﺗﻤﺎم ﻣﻨﺎﻃﻖ اﻋﻢ از ﺳﻄﻮح ﺑﺎﻻ، ﻣﺘﻮﺳﻂ و ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺷﻬﺮ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﺑﻀﺎﻋﺖ ﻣﺎﻟﯽ ﻣﺨﺎﻃﺒﺎن در دﺳﺘﻮر ﮐﺎر ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺘﻪ و اﺳﺘﺮاﺗﮋی ﻃﺮاﺣﯽ و ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﺷﺄن ﻫﻢوﻃﻨﺎن اﯾﺮاﻧﯽ، ﺣﺪاﻗﻞ ﯾﮏ ﭘﻠﻪ ﺑﺎﻻﺗﺮ از ﻋﺮف ﻣﻨﻄﻘﻪ ﭘﯿﺶﺑﯿﻨﯽ ﺷﺪه ﺗﺎ ﻋﻼوه ﺑﺮ رﺿﺎﯾﺖ ﻣﺘﻘﺎﺿﯿﺎن، ﺳﻄﺢ ﮐﯿﻔﯽ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﻧﯿﺰ ارﺗﻘﺎ ﭘﯿﺪا ﮐﻨﺪ. ﯾﻌﻨﯽ ﻫﺮ ﮐﺲ ﺑﺎ ﻫﺮ اﺳﺘﻄﺎﻋﺖ ﻣﺎﻟﯽ و ﺳﻠﯿﻘﻪای، اﻣﮑﺎن اﻧﺘﺨﺎب اوﻟﻮﯾﺖ ﻣﻄﻠﻮب ﺧﻮد را ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ.
- صاحب مسکن شدن ﻣﺘﻘﺎﺿﯿﺎن ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﯿﻤﺖ ﺗﻤﺎم ﺷﺪه ﺳﺎﺧﺖ آن
ﭘﺲ از ﺳﻮﻧﺎﻣﯽ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ در ﺳﺎل ۹۹ و اﻓﺰاﯾﺶﻫﺎی ﺑﯽ روﯾﻪ در ﺳﺎلﻫﺎی ﻣﺎ ﻗﺒﻞ آن، ﮐﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﮐﺎﺳﺘﻪ ﺷﺪن ﻗﺪرت ﺧﺮﯾﺪ ﺟﺎﻣﻌﻪ و ﻇﻬﻮر ﻗﯿﻤﺖﻫﺎی ﻏﯿﺮ ﻣﻨﻄﻘﯽ در ﺑﺎزار ﺷﺪ، ﻫﻤﯿﺸﻪ ﯾﮑﯽ از ﺑﺤﺚﻫﺎی ﺟﻨﺠﺎل ﺑﺮاﻧﮕﯿﺰ، اﺧﺘﻼف ﻓﺎﺣﺶ ﺑﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺗﻮﻟﯿﺪ و ﻗﯿﻤﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻮده اﺳﺖ. دﻟﯿﻞ ﻋﻤﺪه اﯾﻦ ﭘﺪﯾﺪه ﮐﺎﻫﺶ ﺷﺪﯾﺪ ﺣﺠﻢ ﺗﻮﻟﯿﺪ ﻣﺴﮑﻦ در ﻣﻘﺎﯾﺴﻪ ﺑﺎ ﻣﯿﺰان ﻧﯿﺎز و ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺑﺎزار اﺳﺖ. ﺑﻪ ﻃﻮری ﮐﻪ وﻗﺘﯽ اﯾﻦ ﺗﻨﺎﺳﺐ ﺑﯿﻦ ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ راﺟﻊ ﺑﻪ ﻫﺮ ﮐﺎﻻﯾﯽ (ﻣﻦ ﺟﻤﻠﻪ ﻣﺴﮑﻦ) از ﺑﯿﻦ ﺑﺮود، آن ﮐﺎﻻ ﮐﻤﯿﺎب ﺷﺪه و ﺣﺒﺎب ﻗﯿﻤﺖ ﺑﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺗﻮﻟﯿﺪ و ﻗﯿﻤﺖ ﻓﺮوش ﺑﺰرگ و ﺑﺰرگﺗﺮ ﻣﯽﮔﺮدد.
از ﻃﺮف دﯾﮕﺮ ﭼﻨﺎنﭼﻪ در اﺧﺒﺎر ﻧﯿﺰ ﺑﺎرﻫﺎ دﯾﺪه و ﺷﻨﯿﺪه ﺷﺪه، ﻣﺘﺄﺳﻔﺎﻧﻪ ﺑﺴﯿﺎری از دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎ و ﺣﺘﯽ ﺑﺎﻧﮏﻫﺎ ﺑﻪ ﺳﻮداﮔﺮی و اﺣﺘﮑﺎر در اﯾﻦ ﺑﺎزار روی آورده اﻧﺪ. ﯾﻌﻨﯽ ﺑﻪ واﺳﻄﻪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ و ﭘﻮل ﻋﻈﯿﻤﯽ ﮐﻪ در اﺧﺘﯿﺎر دارﻧﺪ، ﺣﺠﻢ ﺑﺴﯿﺎر ﺑﺎﻻﯾﯽ از واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﺎزار را ﺧﺮﯾﺪ و اﺣﺘﮑﺎر ﻧﻤﻮده اﻧﺪ و ﺿﻤﻦ اﯾﺠﺎد ﺷﻮک و ﺗﺤﺮﯾﮏ در ﺑﺎزار، ﺑﻪ ﮔﺮاﻧﯽ ﺑﯿﺶ از ﭘﯿﺶ ﻣﺴﮑﻦ داﻣﻦ زده اﻧﺪ.
ﺣﺎل آن ﮐﻪ ﺳﯿﺎﺳﺖ اﺗﺤﺎدﯾﻪ ﺗﻌﺎوﻧﯽﻫﺎی ﻋﻤﺮاﻧﯽ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان در ﻃﺮح ﻣﻠﯽ ﻣﺴﮑﻦ اﻗﺴﺎﻃﯽ، ﺗﻮﻟﯿﺪ ﻣﺴﮑﻦ در ﺣﺠﻢ ﻓﺮا اﻧﺒﻮهﺳﺎزی ﺑﻮده ﮐﻪ ﺿﻤﻦ ﮐﺎﻫﺶ ﺷﺪﯾﺪ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﺳﺎﺧﺖ، ﺑﺘﻮاﻧﺪ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ اﺟﺮا و ﺳﺎﺧﺖ را ﻫﻢ از ﻣﺤﻞ ﮐﺎﻫﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ ﺗﺄﻣﯿﻦ ﻧﻤﺎﯾﺪ. ﺑﻪ ﻃﻮری ﮐﻪ ﻧﻬﺎﯾﺘﺎً ﻣﺘﻘﺎﺿﯿﺎن ﺑﺎ ﭘﺮداﺧﺖ ﻣﺒﻠﻎ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺘﻌﺎدل و ﻣﺘﻌﺎرف، ﺑﺘﻮاﻧﻨﺪ ﺻﺎﺣﺐ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﻮد ﺷﻮﻧﺪ. ﻧﮑﺘﻪ ﺑﺴﯿﺎر ﻣﻬﻢ ﺑﻌﺪی، ﭘﯿﺸﺮﻓﺖ ﭘﺮوژهﻫﺎ از ﻣﺤﻞ اﻗﺴﺎط ﭘﺮداﺧﺘﯽ اﻓﺮاد اﺳﺖ. ﯾﻌﻨﯽ وﻗﺘﯽ ﻫﺮ ﻫﺰﯾﻨﻪای در زﻣﺎن اﻧﺠﺎم ﺧﻮد، ﺑﺎ آورده اﻓﺮاد ﭘﺮداﺧﺖ ﻣﯽﺷﻮد، ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶﻫﺎی ﻧﺎﺷﯽ از ﺗﻮرم راﯾﺞ ﮐﺸﻮر، دﯾﮕﺮ ﻧﯿﺎز ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺗﻌﻬﺪات اﯾﺸﺎن و ﺑﻪ روز رﺳﺎﻧﯽ ﻗﯿﻤﺖﻫﺎ در زﻣﺎن ﺗﺤﻮﯾﻞ ﻧﺨﻮاﻫﺪ داﺷﺖ و در ﻃﯽ ﻓﺮآﯾﻨﺪ ﺳﺎﺧﺖ، ﻣﺘﻘﺎﺿﯿﺎن ﻫﺮﮔﺰ از ﺗﻮرم ﻣﺎزاد ﻣﺼﺎﻟﺢ و ﺳﺎﯾﺮ ﻧﻬﺎدهﻫﺎی ﺗﻮﻟﯿﺪ ﻣﺘﻀﺮّر ﻧﺨﻮاﻫﻨﺪ ﺷﺪ.
*کاهش سود ساخت و ساز
در حال حاضر با دو نمودار هزینه تولید و قیمت بازار رو به رو هستیم که موازی هم حرکت نمی‌کنند. هزینه‌های تولید، پرشتاب افزایش پیدا می‌کند. قیمت عرضه در بازار بسیار کند رو به افزایش است. در نتیجه هر چه به جلو می رویم سود ساخت وساز که فاصله بین این دو نمودار است، کمتر و کمتر می‌شود. اتفاق ناگوار زمانی پدیدار می‌شود که به دلیلی که گفتیم، سرمایه‌های بخش خصوصی از بازار مسکن و ساخت و ساز خارج می‌شود؛ یعنی سرمایه‌دار یا سازنده، سرمایه خود را برای کسب سود بیشتر در بازار‌های دیگر متمرکز می‌کند.
این پدیده تاثیر خود را در کمتر شدن عرضه در بازار می‌گذارد. دلیل مواجه شدن با سونامی قیمت‌ها در گذشته، تناسب نداشتن عرضه و تقاضا بود که اگر مدیریت نشود باز هم احتمال تکرار خواهد داشت. در طرح ملی مسکن اقساطی مردم را به مشارکت در تولید مسکن دعوت کرده ایم. این همان روح و مفهوم تعاون است. باید به این موضوع هم توجه داشت که تولید مسکن پروژه‌ای زمان‌بر است.
پروژه‌های انبوه‌سازی از مرحله تأمین زمین، صدور پروانه، گودبرداری تا اتمام نازک‌کاری بین ۳ تا ۴ سال زمان می‌برند. زمانی که پروژه‌ای در بستر تعاون تعریف شود به معنای مشارکت جمعی در تمام مراحل آن خواهد بود. این موضوع حرف جدیدی نیست. افراد می‌توانند به صورت اقساطی هزینه‌های تولید را پرداخت کنند.
ب- معایب
*انجام نشدن اقدام اجرایی اتحادیه تعاونی عمرانی شهر تهران از ابتدا تاکنون
هشت سال قبل در سال ۱۳۹۲ سند توسعه تعاون در کشور تصویب شد. عملا هیچ اقدام اجرایی از آن سال تاکنون روی آن انجام نشده است. ۵۰ درصد تولید مسکن کشور طی این سند بر عهده بخش تعاون گذاشته شده است. باید از مسئولان بخش تعاون کشور پرسیده شود؛ چرا در این هشت سال هیچ اقدامی برای اجرایی شدن این سند انجام نشده است. چرا باید بخش تعاون این قدر از سوی برخی مسئولان دولتی تضعیف شود.
*کش و قوس تامین منابع مالی در طرح ملی مسکن اقساطی
بسیاری در کش و قوس تامین منابع یا تبدیل منابع مالی این طرح قرار دارند.
*بی اعتمادی از دست رفته عموم
به دلیل مشکلاتی که در ادامه این طرح به وجود آمد، فقط عده بسیار محدودی از آن‌ها به ثبت نام نهایی در طرح منتهی شد که ناشی از اعتماد از دست رفته مردم به ساختار تعاون توسط این اتحادیه و مقبولیت و منطقی بودن ارکان طرح در دیدگاه عموم بوده است.
*قیمت تمام‌شده مشخص نیست
رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در ارتباط با جنجال ایجاد شده پیرامون طرح مسکن اقساطی بیان داشته که در تاریخ ۲۵ خرداد سایت خبری تجارت‌نیوز یک گزارش فیک و تعجب برانگیز تهیه کرد. در این گزارش درباره پروژه‌هایی صحبت شد که در اتحادیه وجود خارجی نداشتند. برای مثال از پروژه‌ای در اشرفی اصفهانی (به قیمت هر متر ۴۵ میلیون تومان) سخن به میان آمده بود.
ما نه پروژه‌ای در اشرفی اصفهانی داریم و نه قیمتی، مشخص کرده‌ایم. در واقع ثمن مشخصی تعریف نکردیم. وقتی از قیمت تمام‌شده صحبت شود، یعنی از موضوعی حرف می‌زنیم که نامعین است. مبلغ قابل‌پرداخت نهایی امروز مشخص نیست و قرار است بر اساس صورت‌های رسمی مالی در مجمع به افراد اعلام شود و ایشان هم به صورت اقساطی آن را طی پروژه پرداخت کنند تا کار به اتمام برسد.
*موانع قانونی شرکت های تعاونی
بسیاری از منتقدان از جمله محمود محموزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفته‌اند که طرح ملی مسکن اقساطی اساسا مجوز قانونی ندارد. حال باید ببینیم که چه موانع قانونی بر سر راه این شرکت های تعاونی وجود دارد که آن‌ها را بر ادامه مسیرشان با مشکل مواجه کرده و اختلاف میان آن‌ها و وزارت راه و شهرسازی را بر موضوع مسکن ملی اقساطی تشدید کرده است که در ادامه به این مواد قانونی اشاره خواهیم کرد:
الف- ماده ۲۰ قانون تجارت: شرکت‌های تعاونی از جمله شرکت‌هایی هستند که در ماده ۲۰ قانون تجارت، به عنوان شخصیت حقوقی تاجر تعریف شده‌اند؛ نظیر شرکت‌هایی با مسئولیت محدود، سهامی یا تضامنی. شرکت های تعاونی هم اساسنامه خود را دارند. برای تولید مسکن هم یک شرکت تعاونی انبوه‌سازی تأسیس شده است. البته باید مجوز ساخت از شهرداری را هم در هر پروژه دریافت کند. اگر قصد پیش‌فروش داشته باشند باید از وزارت راه مجوز بگیرند. شرکت های تعاونی مثل هر شرکت دیگری بر اساس اساسنامه خود عمل می‌کنند و این موضوع عجیبی نیست. ولی طرح مسکن اقساطی مجوز ساخت از وزارت راه و شهرسازی دریافت نکرده است.
اما از سوی دیگر، شرکت‌های تعاونی بر این باورند که مجوز تأسیس دارند. به هیچ عنوان منکر نیستیم که طبق قانون، اگر کسی قصد پیش‌فروش داشته باشد، باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز اخذ نماید. اما بحث جنجالی این روزها، بر سر گرفتن مجوز از وزارت راه نبود؛ بلکه اتهام پیش‌فروش بود که به ما نسبت دادند و اصلا صحت نداشت.
ب- ماده ۴ قانون نظام مهندسی: «برای عضویت “سازمان استان” دارا بودن پروانه اشتغال به کار مهندسی (اختصاراً پروانه اشتغال) که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی صادر می‌شود ضروری است. آیین‌نامه مربوط به شرایط عضویت در “سازمان استان” و خروج از آن و نحوه صدور پروانه اشتغال و ترتیب تعیین حدود‌صلاحیت حرفه‌ای و ظرفیت اشتغال دارنده آن توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.»
به همین سبب، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به این موضوع اشاره کرده بود که تعاونی ها به مجوز تاسیس نیاز دارند و برای فعالیت هم باید مجوز وزارت راه و شهرسازی را داشته باشند. محمودزاده در آخرین مصاحبه خود به ماده ۴ قانون نظام مهندسی اشاره کرده است. قانون تعاون بیانگر آن است که اتحادیه‌ها به هیچ عنوان خودشان شأن اجرایی نداشته و اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران نیز نمی‌تواند به تنهایی یک پروژه را به انجام برساند.
از سوی دیگر، باقر زاده، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بیان داشته است که اتحادیه، شرکت‌های زیرمجموعه دارد. در واقع خود آن‌ها متولی پروژه ها هستند و پیمانکارانی برای انجام کار دارند. پروژه های این طرح همگی توسط پیمانکاران انجام می‌شود. اتحادیه هماهنگی و نظارت بر فرآیند‌های پروژه ها را انجام می‌دهد. طبق قانون اجرای پروژه را به پیمانکاران می سپاریم و آن‌ها نه تنها ماده ۴ قانون مورد اشاره معاون وزیر، بلکه سایر موارد قوانین موضوعه را هم رعایت می‌کنند. حالا اگر به زعم ایشان در اتحادیه تخلفی هم صورت گرفته بود، اولین اقدام باید احضار باشد و درباره تخلف پرسیده شود.
کلام آخر
رونمایی از طرح مسکن به شکل قسطی، بسیاری از خانواده‌ها که آرزوی داشتن سرپناه در سر دارند را به خود جذب کرد. با وجودی که گفته می‌شود تاکنون حدود ۶۰۰ هزار نفر برای این طرح ثبت نام کرده‌اند، اما وزارت تعاون در پی وزارت راه و شهرسازی نسبت به خریداران هشدار داد و اعلام کرد که تعاونی مورد نظر مجوز پیش‌فروش ندارد؛ در سوی مقابل، مدیرعامل طرح مسکن اقساطی می‌گوید که وظیفه‌مان ساخت خانه است، پیش‌فروش هم نکرده‌ایم.
هر چند که به گفته مدیر عامل اتحادیه تعاونی عمرانی شهر تهران؛ طبق اساسنامه باز هم به فعالیت خود ادامه خواهیم داد؛ ولی این طرح عام‌المنفعه را به ناچار تعطیل کرده ایم و هر زمان هم که مسئولین ذیربط در وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون کار رفاه اجتماعی و هر ارگان دیگری در دولت فعلی به این نتیجه رسیدند که طرح می‌تواند مفید باشد، دوباره آن را اجرا می‌کنیم.
حال باید با توجه به کش‌دار شدن و ایجاد حاشیه برای طرح مسکن اقساطی، منتظر باشیم تا سرنوشت این طرح را در دولت آقای رئیسی ببینیم؛ چرا که دولت فعلی وعده احداث چهار میلیون مسکن طی چهار سال را داده و قصد دارد از توان بخش خصوصی برای این موضوع استفاده کند. از طرف دیگر طرح اقدام ملی مسکن که توسط دولت دوازدهم کلید خورد، در حال اجرا است که تا کنون ۵۳۴ هزار واحد به مرحله اجرا رسیده و حدود ۴۰ هزار واحد افتتاح شده است.
پژوهشگر: زهره دانشمندی
