بازار مسکن در سال‌های اخیر انواع و اقسام بازی‌ها را بر سر مردم درآورده و تاب‌وتوان شهروندان را طاق کرده است. این بحران زمانی حاد شد که درست در جایی که مسئولان باید سیاست‌گذاری‌های درست و منظمی برای ساماندهی بازار مسکن ترتیب می‌دادند، با بی‌توجهی به ظرفیت‌های موجود و همچنین محدود کردن همکاری‌ها برای تولید مسکن به اقدامات اشتباهی دست زدنند که نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن و به تبع اجاره‌بها نداشت. موضوعی که میانگین هر متر خانه در تهران را به بیش از ۶۰ میلیون تومان رسانده است.
تمامی موضوعات گفته شده در سایه بی‌تدبیری‌های گوناگون اتفاق افتاد و مردم را به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کشاند. گاها برخی از مردم به علت نقدینگی کم اقدام به خرید خانه‌های پیش‌خرید در مناطق مختلف می‌کنند که اکثرا نتیجه جز تاراج سرمایه‌های اندک آن‌ها را در پی ندارد. اتفاقی که در سال‌های اخیر باعث گردید تا عده‌ای سودجو در منطقه ۲۲ تهران در قالب تعاونی اقدام به پیش‌فروش واحدهای مورددار به مردم کنند. بحران مسکن اتفاقی است که تمام جنبه‌های زندگی مردم را در برمی‌گیرد زیرا یک نیاز بنیادین است و اگر چالش‌های این حوزه حل نشود اوضاع از شرایط فعلی نیز بدتر می‌شود.
در این راستا گسترش نیوز پیرامون چالش‌های بازار مسکن با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران به گفتگو پرداخته است. با ما همراه باشید.
پیش از این که در رابطه بازار مسکن صحبت کنیم، برگردیم به موضوع کلاه‌برداری‌هایی که در قالب پیش‌خرید ملک چند سالی است در منطقه تهران ۲۲ اتفاق افتاده است. با توجه به پیگیری‌های شما و همکاری‌های رسانه‌ای، این موضوع به کجا رسیده و آیا اقدام موثری صورت گرفته است؟
باید به طور صریح بگویم که متاسفانه در یک سال گذشته که اطلاع‌رسانی و پیگیری‌های رسانه‌ای پیرامون این موضوع به اوج خود رسید، نتیجه‌ای جز آگاه‌تر شدن مردم به همراه نداشت زیرا هنوز عده زیادی از سودجویان در منطقه ۲۲ تهران مشغول پیش‌فروش و کلاه‌برداری ملک، آن‌هم به اسم تعاونی مسکن هستند. از طرفی همکاری‌ها برای مقابله با این چالش مطلوب نبوده و تنها معاونت امور تعاون طی بازدیدی از این پروژه‌ها به هشدارهای ما واکنش نشان داد، اما متاسفانه هیچ نهاد دیگری تا امروز به این بحث ورود نکرده است. تاکنون دستگاه‌های قضایی و امنیتی اقدام خاصی به این قضیه نکرده‌اند و از همه مهم‌تر وزارت راه و شهرسازی که بر اساس قانون متولی این امر بوده، سکوت کرده است.
با اینکه مردم برای خرید ملک هوشیارتر از گذشته شده‌اند اما سودجویان و کلاه‌برداران با نیت قبلی اقدام به فعالیت می‌کنند و افراد خبره‌ای هستند و ابزارهای توجیه را از قبل آماده کرده‌اند؛ لذا سعی می‌کنند مردم را با شیوهای مختلف قانع کنند. لذا از سال قبل تا کنون که بسیاری از این افراد اقدام به پیش‌فروش ملک کردند، هیچ پروژه شروع نشده و حتی پروانه ساختی هم اخذ نگردیده است. شیوه اکثر کلاه‌برداران برای سرگرم کردن و مجاب کردن مردم برای پیش‌خرید مسکن به این صورت است که در ابتدا برای برخی از کارهای اداری مجوز می‌گیرند و به طور صوری بعضی از ماشین‌آلات ساخت‌وساز را در زمین قرار می‌دهند که کار خود را به طور نمایشی جدی نشان دهند، اما در واقعیت نیتی جز کلاه‌برداری از مردم ندارند. متاسفانه روز به روز حجم فعالیت این افراد در حال افزایش است و در پلتفرم‌های مجازی اقدام به ثبت آگهی و پیش‌فروش ملک با اسامی جدید و ارقام غیرواقعی می‌کنند.
مقصر اوضاع به‌هم‌ریخته بازار مسکن و همچنین کلاه‌برداری‌های اخیر منطقه ۲۲ تهران چه عواملی هستند و چرا دست دلالان و سوداگران از این بازار قطع نمی‌شود؟
کلاه‌برداری‌های اخیر در قالب پیش‌خرید ملک در منطقه ۲۲ به سوداگری ارتباط ندارد بلکه این‌ها افراد سودجویی هستند که از آب گل‌آلود بازار مسکن در حال ماهیگیری هستند تا جیب‌های خود را پر کنند. زمانی که آمارهای رسمی از افزایش قیمت ملک آن‌هم به متری ۶۰ میلیون تومان خبر می‌دهند، طبیعی است که عده‌ای از روی طمع فریب افراد سودجو را خورده و جذب آگهی‌هایی کلاه‌برداری شوند. طمعی که می‌تواند هم از روی ناچاری و هم برای سرمایه‌گذاری و کسب سود باشد.
بااینکه کد بسیاری از این زمین‌ها مشخص بود و نهادهای نظارتی می‌توانستند به راحتی به مالکان متخلف دسترسی داشته باشند اما این اتفاق رخ نداد و دلیلی مشخصی برای عدم پیگیری‌ها نیز اعلام نشد. مشخصا در این رابطه دستگاه‌های نظارتی باید پاسخگو باشند و شرایط پیش‌آمده را توضیح دهند.
سوداگری موضوعی است که در بازار مسکن در حال رخ دادن است و دیدگاه سرمایه‌ای به این بازار باعث گردیده تا یکسری معاملات و قیمت‌گذاری‌های تورمی در بازار غیر مصرفی اتفاق بیفتد. به اعتقاد بنده این که بگوییم بحران بازار مسکن به خاطر سوداگری رخ داده بیشتر همانند آدرس غلطی است که باعث گمراهی می‌شود. بر هیچ‌کس پوشیده نیست که سوداگری در بازار مسکن وجود دارد و آسیب‌های فراوانی از خود بر جای می‌گذارند اما نقش تعیین کننده‌ای در گرانی ملک ندارد چرا که قیمت مسکن همان چیزی است که در بازار مشاهده می‌شود.
در حال حاضر چرا مسکن گران است؟
طبق آمار تامل برانگیز سازمان نظام‌مهندسی، قیمت ساخت در سال جاری ۲.۶ برابر سال ۱۴۰۱ رشد داشته است. همچنین بر طبق جدولی که این سازمان منتشر کرده، هزینه‌های تولید مسکن ۱۶۰ درصد افزایش داشته است. این جدول بر اساس بنای کل منتشر شده است. قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت ممکن است به ۳ میلیارد تومان برسد. این هزینه جدای قیمت زمین و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف‌پوش، کابینت‌ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد در نظر گرفته شده است. در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین ۱.۵ تا ۲ سال است و اگر فرآیند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه کنیم، کل پروسه ساخت حدود چهار سال زمان می‌برد؛ بنابراین اگر همین امروز ساخت مسکن را در قالب پروژه‌های بزرگ شروع کنیم، دست‌کم سه تا چهار سال آینده آماده می‌شود. لذا موضوع سوداگری که قبل‌تر بیان شد آن‌قدر تاثیر در گرانی ملک ندارد که بگوییم عده‌ای با خرید مسکن و فروش آن به قیمت بالاتر باعث گرانی مسکن شده‌اند. بازار مسکن از بازار تولید مسکن تاثیر می‌گیرد و بازار تولید مسکن از تورم اقتصادی تاثیر می‌گیرد و همه این‌ها زنجیروار به هم متصل هستند. اینکه دائما صحبت از سوداگری در بازار ملک شود آدرس غلطی بوده که صحبت از آن بیهوده است.
در سال‌های اخیر بسیاری از مسئولان برای پاک کردن صورت مسئله گرانی مسکن انگشت اتهام خود را به سوی مشاوران املاک نشانه گرفتند و حق کمیسون معاملات را به نصف کاهش دادند اما با این اتفاق نه تنها مسکن ارزان نشد بلکه چندین برابر افزایش پیدا کرد.
اینکه دولت بخواهد به تنهایی تولید مسکن را افزایش دهد و با بخش‌های دیگر قطع همکاری کند، چه نتیجه به همراه دارد؟
دولت تنها باید با نظارت عالیه نقش تسهیل گری در بازار مسکن داشته باشد. اگر دولت می‌خواهد در رابطه با افزایش تولید مسکن موفق شود باید از بخش خصوصی حمایت کند. متاسفانه در حال حاضر بسیاری از سازندگان دیگر رغبتی به ساخت‌وساز ندارند و ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر انتقال دهند.
اگر پول احساس امنیت نکند، از آنجا فرار می‌کند. در حال حاضر به چند دلیل بازار مسکن امنیت ندارد. اولین دلیل نبود آمار مشخص از اوضاع بازار مسکن است که شرایط را برای بررسی تحلیل‌های متعدد سخت کرده است. دلیل دیگر نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور است. به این معنی که نمی‌توانیم برای شش ماه دیگر قیمت ارز، طلا، مصالح ساختمانی و موارد دیگر را پیش‌بینی کنیم. اکنون یک سازنده نمی‌توانند برنامه مالی مشخصی برای خود ترسیم کند که نرخ تعدیل را چگونه محاسبه کند. ابر تورم‌هایی در حال رخ دادن است که بی‌سابقه است.
از طرف دیگر بازار مسکن همیشه متاثر از نحوه توازن بین عرضه و تقاضا است؛ هر زمان که کفه ترازوی تقاضا سنگین‌تر از عرضه باشد، ما شاهد افزایش قیمت هستیم. عدم انتشار آمار رسمی موجب شده که سازنده و سرمایه‌گذار نتوانند تحلیل درستی از بازار مسکن داشته باشند، در نتیجه به دلیل روشن نبودن وضعیت این بازار، از فعالیت کناره‌گیری می‌کنند و ساخت‌وساز به شدت کاهش می‌یابد که در حال حاضر همین اتفاق افتاده است و شاهد این کاهش هستیم. این مصداق بارز همان عبارت «ترسو بودن» است. سرمایه از جایی که امنیت نباشد و نشود آینده را تحلیل کرد، فرار می‌کند. پس در چنین شرایطی سرمایه‌ها از ساخت‌وساز و فضای تولید مسکن دور می‌شوند.
در این بازار، حتی فروشندگان عادی نیز نمی‌توانند تصویر درستی داشته باشند و همواره نگران این هستند که پس از فروش ملک خود آیا فردا می‌توانند، خرید داشته باشند؛ بنابراین توصیه می‌کنم که متولیان از تصمیمات خلق‌الساعه این‌چنینی خودداری کنند و با انتشار منظم گزارشات در وسعت کشوری، بازار را از این دید کورکورانه نجات دهند.
همچنین بحث نقد شوندگی در ساختمان به علت کاهش قدرت خرید بسیار ضعیف شده است. اکنون یک آپارتمان ۱۰۰ متری خیلی معمولی چیزی در حدود ۷ میلیارد تومان قیمت دارد. این عدد معادل حقوق ۱۰۰ ماه یک کارگر است. از این رو سازنده‌ها این فکر را می‌کنند که چرا باید در بازاری فعالیت کنند که روز به روز قدرت نقد شوندگی‌اش تحلیل می‌رود؟ به هر حال موضوعات یاد شده اتفاقاتی هستند که روز به روز تعادل بین عرضه و تقاضا را بر هم می‌زند.
لایحه مالیات بر عایدی ناشی از معاملات مکرر مسکن را برای ساماندهی بازار مسکن، چطور ارزیابی می‌کنید؟
هدف از لایحه مالیات بر عایدی ناشی از معاملات مکرر مسکن، حذف سفته‌بازی در بازار مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن است؛ اما سوال اینجاست که چنین هدف‌گذاری چقدر با برنامه و راهکار تدوین شده سنخیت دارد؟ این سرفصل مالیاتی منطقی است و در بسیاری از کشورهای دنیا هم در حال اجرا است؛ اما عدد و رقم آن به ۶۰ درصد تعیین شده در سال اول تکرار معامله و حتی ۴۰ درصد آن برای سال دوم شباهت هم ندارد. این قانون در کشورهای دیگر سقف زمانی ۲ تا ۳ سال برای اجرا دارد اما در این لایحه تا ۵ سال مالیات بر عایدی فروش ملک پیش‌بینی شده است.
اگر شرایط اقتصادی به گونه‌ای باشد که افراد طی معاملات مکرر سود عایدشان شود، باید مالیات هم بپردازند. وقتی تورم موجود بدون دخالت این قبیل معاملات هم وجود داشته باشد، یعنی اگر ملکی را امروز ۱۰ میلیارد تومان بخرید، بدون هیچ فعل و انفعالی همین ملک مدتی بعد ۱۵ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، در این شرایط شما سود نکرده‌اید. چه مالیاتی بر این فرآیند قابل اجراست؟ عموم افراد اگر هنوز توانی برای خرید مسکن به نیت سرمایه‌گذاری داشته باشند، این کار را با هدف حفظ ارزش دارایی خود انجام می‌دهند؛ بنابراین باید قبول کنیم که بازار مسکن متاثر از پارامترهای کلان اقتصادی کشور است.
سخن پایانی
یک راه برای برون رفت مشکلات بازار مسکن وجود دارد. آن هم مشارکت دادن مردم در فرآیند تولید مسکن است. چرا که زیر ساخت تخصصی مردم نهاد برای ساخت مسکن بخش تعاون است. ساخت‌وساز در بخش تعاون با مشارکت جمعی محقق می‌شود تا نقدینگی‌ها در جامعه به سمت تولید حرکت کند. با جمع شدن نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان و سوق دادن آن به سمت تولید موفق به مهار تورم می‌شویم.
اگر می‌خواهیم در راستای تحقق شعار سال حرکت کنیم باید سرمایه‌های سرگردان جامعه که باعث رشد پولی گردیده و نقدینگی را افزایش داده را به سمت تولید هدایت کنیم تا هم ناترازی بین تولید و عرضه جبران شود و هم سرمایه‌های اضافی در سطح جامعه حذف شود تا با برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت ضعف‌های موجود را جبران کنیم؛ وگرنه هرجایی که بازار رها شود و برنامه‌ای اندیشیده نشود کاری از پیش برده نمی‌شود. اکنون همان مقطع تاریخی است که باید ساختارها و تشکل‌های مردم نهاد و مشخصا تعاونی‌ها پر و بال بگیرند. دولت باید با حمایت تعاونی‌ها این بستر را فراهم کند تا این نهاد مردمی شعار سال را در حوزه مسکن محقق کند و شرایط را بیش از پیش سر و سامان دهد.
