با بررسی سهم عوامل مختلف از هزینه ساخت، متوجه می‌شویم مهم‌ترین عاملی که منجر به افزایش هزینه ساخت می‌شود قیمت نجومی زمین در تهران است. به طوری که کل مصالح ساختمانی، نیروی کار و مراحل مختلف ساخت مسکن سهمی کمتر از ۲۵ درصد از کل قیمت مسکن در تهران دارد.
سهم سیمان از بهای تمام شده مسکن چقدر است؟
قیمت زمین در تهران به متری حدود ۵۰ میلیون تومان رسیده است. اگر یک زمین ۳۰۰ متری را در نظر بگیریم سازنده برای خرید آن باید ۱۵ میلیارد تومان هزینه کند.
بخش دیگر بهای تمام شده مسکن، هزینه ساخت آن است که بررسی‌ها نشان می‌دهد در تهران حدود ۷ میلیون تومان به ازای هر متر مربع زیربنا است. این یعنی زمین ۳۰۰ متری که ۶۰ درصد آن می‌تواند بنا باشد، اگر در ۵ طبقه ساخته شود (در مجموع ۹۰۰ متر زیربنا) هزینه ساختی معادل ۶.۳ میلیارد تومان دارد. به این ترتیب مجموع بهای تمام شده این ساختمان حدود ۲۱.۳ میلیارد تومان است. به عبارتی دیگر متری ۲۳ میلیون ۶۶۷ هزار تومان.
حال بررسی‌ها نشان می‌دهد هر متر مربع زیر بنا به حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ کیلو گرم سیمان نیاز دارد. اگر فرض کنیم قیمت هر کیسه ۵۰ کیلویی سیمان از ۴۰ به ۷۰ هزار تومان رسیده باشد، به این معتی است که هر کیلو سیمان ۶۰۰ تومان افزایش قیمت داشته است. با فرض هر متر مربع ۲۰۰ کیلو سیمان این به معنی افزایش ۱۲۰ هزار تومانی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن است.
به عبارتی دیگر سیمان تنی ۱.۴ میلیون تومانی باعث افزایش ۰.۵ درصدی بهای تمام شده ساخت مسکن است. در خصوص قیمت مسکن هم باید خاطر نشان کرد که قیمت در بازار تعیین می‌شود و افزایش‌های جزئی هزینه ساخت معمولا منجر به تغییر قیمت مسکن نمی‌شود. اما حتی اگر فرض کنیم این عدد مستقیما به قیمت مسکن اضافه شود، به معنی رشد تنها ۰.۴ درصدی قیمت مسکن تهران خواهد بود. زیرا طبق آخرین آمارها در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان است. حال اگر ۱۲۰ هزار تومان به این عدد اضافه کنیم به رقم ۲۹ میلیون و ۷۹۰ هزار تومانی می‌رسیم که با توجه به قیمت بسیار بالای مسکن این میزان افزایش به هیچ وجه چشمگیر نیست.
سهم آهن از افزایش قیمت مسکن چقدر است؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد که هر متر مربع زیربنا به حدود ۵۰ تا ۷۵ کیلوگرم هم فولاد احتیاج دارد. اگر بگوییم به طور متوسط ۶۰ کیلوگرم، حالا که طی یک ماه قیمت‌ها از کیلویی نزدیک به ۱۶ تا حدود ۱۹ هزار تومان رشد داشته، به معنی افزایش نزدیک به ۲۰۰ هزار تومانی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن است. این عدد منجر به افزایش ۰.۸۵ درصدی بهای تمام شده ساخت مسکن می‌شود. با فرض این که این عدد مستقیما به قیمت مسکن اضافه شود هم در نهایت منجر به افزایش کمتر از ۰.۷ درصدی قیمت مسکن می‌شود.
خلاصه: در مجموع با افزایش‌های اخیر قیمت سیمان و فولاد می‌توان گفت هزینه ساخت مسکن نهایتا متری ۳۲۰ هزار تومان معادل ۱.۳ درصد افزایش خواهد یافت. اگر این عدد هم مستقیما به قیمت مسکن اضافه شود، می‌توان انتظار داشت قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران با رشد ۱.۱ درصدی به نزدیکی ۳۰ میلیون تومان برسد/بورسان
